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鲁政委:从人口流动看房价走势

发表于 2017-03-16    来源于:大公网

在一线城市房价居高不下、生活成本日益提高的环境下,“逃离北上广”成为社会热议的话题。随着人口流向二三线城市的动力增加,三线城市消费升级和房价快速上涨的可能性,由此引起了市场的广泛关注。那么,人口的确在流出一线城市、流入二三线城市吗?


在研究城市人口问题时,囿于人口调查对外来人口覆盖不足等原因,直接使用统计局发布的城市人口数据可能造成偏误。为此,本文在高德发布的拥堵延时指数的基础上,推算城市外来人口变化,并考察城市外来人口变化与房价之间的关联。


深京外来人口锐减


高德基于交通出行大数据,编制了拥堵延时指数,用以衡量城市拥堵程度。拥堵延时指数,即城市居民平均一次出行实际旅行时间与自由流状态下旅行时间的比值。比值越高,代表拥堵程度越高。高德发布了46个城市自201510月以来的日度拥堵指数。本文将以这46个城市作为考察样本。


借助中国特殊的“春节返乡”现象,我们可以使用拥堵指数推算城市外来人口的变化。在春节前后,随着外来人口的返乡,城市拥堵指数往往会出现明显下降。如果不考虑交通基础设施变化等因素的影响,交通拥堵程度往往与城市人口数量正相关。那么,一个城市日常拥堵水平反映了该城市的实际常住人口的总量,而春节期间的拥堵水平则反映了该城市本地人口的总量。因此,春节前后城市拥堵指数的降幅一定程度上反映了该城市外来人口占总人口的比例。由此,我们可以通过比较不同年份春节前后城市拥堵指数下降的程度,来判断城市外来人口比例的变化。


这里我们将以春节及其前后10天定义为春节期间。以春节期间90天各城市的平均拥堵指数为基准(即日常水平),计算春节期间平均拥堵指数相对日常水平的下降幅度。将春节期间和之前90天的拥堵指数对比,可以尽量减轻交通基础设施、汽车保有量等变化对拥堵指数的影响。如果2017春节期间拥堵程度降幅高于2016年,说明该城市的外来人口比例可能有所提高。如果2017春节期间拥堵程度降幅低于2016年,则反映该城市的外来人口比例可能有所下降。


计算结果显示,广州、北京、深圳和上海2017春节期间的拥堵程度相对日常水平的降幅都超过了20%,这说明一线城市的外来人口比例较高。但与2016年相比,则这四个一线城市2017年的春节期间拥堵程度的降幅都有所减小。这说明,一线城市的外来人口比例可能的确出现了下降。照此观察,除四个一线城市外,武汉、哈尔滨、杭州、苏州等城市也出现了外来人口比例下降的迹象。


在上文分析的基础上,我们进一步定义外来人口变化指数,即各城市2016春节期间拥堵程度降幅与2017年之差乘以100。指数为负,说明该城市外来人口比例可能有下降迹象。当指数为负时,指数越小,反映外来人口比例下降的幅度可能越大。指数为正,则反映外来人口比例可能有所提高。当指数为正时,指数越大,说明外来人口比例提高的幅度可能越大。


数据显示,杭州、石家庄和成都的外来人口比例可能出现了较大幅度的下降,四个一线城市也都呈现出外来人口比例下降的迹象。其中,深圳和北京外来人口比例下降的幅度较大,广州和上海外来人口比例下降的幅度相对较小。同时,东莞、嘉兴、贵阳、中山等城市的外来人口比例可能有较大幅度的提高。


杭津购房需求下降


考虑到城市本地人口的住房自有率较高,外来人口可能构成了城市的购房主力。因此,我们可以观察城市房价与外来人口比例变化之间的关联。这里使用百城房价指数来刻画城市房价变动(数据更新至201611月)。由于一线城市具有其特殊性,这里仅考察非一线城市。


数据显示,2016年前十一个月各城市的房价同比涨幅与外来人口变化指数之间存在一定的正向关联。在我们考察的样本中,外来人口比例提高最多的城市是东莞。东莞2016年前十一个月的房价平均同比涨幅超过33%,而在外来人口比例有下降迹象的成都,房价同比下跌了近1%


同时,外来人口指数也为我们提供了一个判断楼市潜在需求与风险的参考依据。我们观察到,在杭州、石家庄、天津和佛山,出现了较为明显的外来人口比例下降的迹象。这意味着,这些城市未来购房需求持续增长的动力不足。


当然,必须指出的是,我们在此处忽略了城市基础设施改善、人均拥有汽车数量增加,以及春节假期旅游等对数据可能产生的影响。