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鲁政委:2017—2022年或成中国房价回调期

发表于 2018-11-09    来源于:鲁政委

111日下午,第十一届中国财经风云榜暨第四届地产金融创新峰会在北京(楼盘)召开。国家行政学院决策咨询部研究员王小广、住建部政策研究中心主任秦虹、中国房地产业协会副会长朱中一、兴业银行首席经济学家鲁政委、首创集团董事长刘晓光、盛世神州董事长张民耕、高和资本董事长苏鑫、融创中国北京公司副总经理楼艳青、泰禾集团总裁助理沈力男等行业精英、地产领袖齐聚一堂,共话转型:地产新十年。和讯房产全程进行了报道。

 

在接受现场采访时,兴业银行首席经济学家鲁政委表示,在中国有个特殊的触发因素值得关注,那就是香港,美联储的货币宽松政策现在已经开始退出,香港是联席汇率,随着美联储的政策退出也要跟进。当到一定的程度之后,香港的楼市是扛不住的,而现在香港的楼市由于香港政府出的其他调控政策,现在销售已经非常得慢。

 

一旦未来香港的房价出现回调,内地的房价必然回调无疑。我给的一个时间窗口是2017—2022年之间。

 

以下是采访实录:


和讯网:首先特别欢迎鲁政委老师来光临和讯网第11届财经风云榜,鲁老师又见面了,欢迎!


和讯网:接下来的问题是房地产的,现在各条渠道,包括自媒体的渠道也看到,一方面一派人认为房地产到头了,另外以任志强为首的,我们会发现,他们都是自说自话,因为他们是开发商,他们觉得有希望,当然他做这个生意肯定这么说,不知道您怎么看这两派的说法?


鲁政委:我觉得在房地产的看法,情绪上我们要摆正心态,第一,我们不要对屁股决定脑袋的讲话感到反感,因为市场经济的逻辑,每个人就代表自己的利益讲就好了,因为你自己最清楚你要什么,我说我代表别人讲“子非鱼安知鱼之乐”,这一定不会达到最佳的状态,即便你心里都是全心全意为对方考虑的。


第二,对于房地产,我们不能因为房价高就天天在家扎小人,这样也不对。我们要理解事情的逻辑,然后我们才能判断它的未来。我认为,对于房地产来说,具体什么时间点下跌,客观地说这是不容易判断的。但站在趋势上确实有可能被看清楚,未来那个时间段,比如5—10年期限里觉得这个事情是有可能发生的,这个倒是可以判断。

判断的依据是什么呢?从全球各个国家房地产价格变化来讲,最重要的就是货币政策的环境,如果货币政策的环境持续地收紧,在收紧的开始阶段这些资产价格都不会发生变化,甚至还会继续上涨,因为市场把它理解为,你政策敢收紧,说明我们现在形势很强劲,有过热。但收到最后的时候,最后一根稻草就会把资产价格压下去,这里的资产既包括股票又包括房产。

 

看看全球各国都是这样,比如美国、日本都是这样。当然大家也会谈到基本面的因素,比如城镇化水平是不是达到快到接近尾声的时点,新增劳动人口源源不断进到城里的年轻人,在置业的这些人是不是在下降。这些都不决定房价具体在什么点会下跌,但是在趋势上它有预见意义,这就像一个公司的股票,它的财务报表恶化的时候股票仍然可能涨,如果财务报表持续地恶化我们就觉得它即使在涨风险也是比较大的。

 

所以,从这个基本面来看,中国经过过去15年快速城镇化,按照国家统计局的数据,城镇人均居住面积和农村人均居住面积已经几乎相当,只差4个平方,你觉得农村住得不宽敞吗?挺宽敞的。人均居住面积,现在城镇33平米,上海(楼盘)都已经到了30平米,就是在总量上中国的城镇已经不缺房子了。同时我们已经看到,从2012年开始,中国劳动力人口数量开始出现绝对的下降。


这些现象都值得关注。但这只是趋势,到底它什么时候会跌?在中国有个特殊的触发因素值得关注,那就是香港,美联储的货币宽松政策现在已经开始退出,香港是联席汇率,随着美联储的政策退出他也要跟进。


当提到一定的程度之后,我相信香港的楼市是扛不住的,而现在香港的楼市由于香港政府出的其他调控政策,现在销售已经非常得慢,房价开始在轻微地在这个平台上震荡,一旦未来香港的房价出现回调,内地的房价必然回调无疑。现在离这个时点已经不太远了。我给的一个时间窗口是2017—2022年之间,具体我不知道哪一年,但是我觉得在这段时间里这个风险是很高的。


当然还有很多人讲到,中国未来还要推新的城镇化,我特别想讲一段历史给大家听,1998年是中国住房商品化改革的起点,但住房商品化改革我们都明白,未来所有的人都要自己去买房子,不在分房子了,然而就是在这样的情况下,我们看到,从1997年下半年,1998年开始,以海南(楼盘)房地产泡沫破灭开始,中国全国范围内的房产都出现了一波剧烈的调整,大家这个名词叫海南房地产泡沫,我记得那时候上海浦东都是鬼城,上海都给大家户口了,买一个房子给你上海户口,还给你退税,那时候建设银行(601939,股吧)最大的一头坏账都是房地产。


所以,为什么现在信达上市得最快呢?那时候剥离出的坏账房地产等到2003年、2004年恢复之后,那块都涨上来了。我想说的是,那时候是正儿八经中国钢筋、水泥的城镇化15年快速发展的起点,那为什么房价还是跌了?这和美联储的政策收紧,和香港楼市崩塌的冲击是有莫大(博客,微博)的关系的。而我们看亚洲,这一轮香港的楼价,低点已经涨了3倍,新加坡已经涨了1倍多,韩国也比亚洲金融危机那一波涨得高得多,周边都是危楼高百尺,我们都是危楼环绕,你说它们一崩塌,你坐在中间,你能安全吗?我不相信。

【注】本文转自和讯网,鲁政委为陕西财经学院校友。