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林采宜:这些发达城市的二手房价将何去何从?

发表于 2021-12-06    来源于:林采宜

从区位来看,2018年以来,我国大部分主要城市中心地段的二手房成交均价[1]持续上涨,越是房价高的城市涨势越是坚挺,而市中心房价较低的城市情形则有所不同,形成这种分化的主要原因是产业布局的定位吸引人群向更具区位优势的城市迁移,而优质资源的富集吸引居民向其城市内的核心区聚集,推升房价。

 

从房型来看,大部分城市中心地段是150平米以上的大户型价格涨幅最大。除北京以外,2021年所有主要城市的中心地段都是大户型成交单价最高,且大、中户型同比涨幅相对较大,可见高收入群体对住房的改善性需求是推升城市中心房价的主力军。

 

从人口流动性来看,人口净流入越多的城市,二手房成交均价涨得越快,说明人口流动是驱动房价上升的重要因素之一。

 

推高城市房价的直接因素既有人口的流入,更是当地居民的财富增长的效应。因此,仅仅通过严控人口规模来抑制房价上涨作用有限,通过增加房屋土地供给或许才是稳定房价的有效药方。

 

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一、房价越高的城市 市中心的房价涨势越是坚挺

 

2018年以来,我国发达城市中心地段的二手房成交均价持续上涨,越是房价高的城市涨势越是坚挺,广州、深圳、北京、南京、上海、杭州的涨幅分别为55.19%、20.48%、16.13%、13.41%、8.26%、5.52%(图1)。而市中心房价较低的城市情形则有所不同,如武汉、重庆和郑州,其二手房成交均价下跌的幅度分别达-9.85%、-8.00%和-1.42%(图1)。形成这种分化的主要原因是产业布局的定位吸引人群向更具区位优势的城市迁移,而优质资源的富集吸引居民向其城市内的核心区聚集,推升房价。

2020年,我国东、中、西部及东北地区人口占比分别为39.93%、25.83%、27.12%、6.98%,与2010年相比,东部上升2.15个百分点,中部下降0.79个百分点,西部上升0.22个百分点,东北下降1.20个百分点[3]。战略性新兴产业主要聚集东部沿海的主要城市,是吸引人口流入的重要动因。目前,广东省人口增长居全国之首,华为、OPPO、腾讯等科研技术领先企业的汇集是吸引人口流入的重要因素。以深圳市为例,其战略性新兴产业2020年增加值为10272.72亿元,占生产总值比重37.13%。

 

此外,教育、医疗、交通便利等各种公共资源的富集则是城市核心区房价坚挺主要原因。以教育与医疗资源为例(图2),2019年北京东城区和通州区的每千人小学专任教师数分别为6.35、2.54,每千人执业(助理)医师数分别为12.90、2.35;上海黄浦区和青浦区的每千人小学专任教师数分别为2.83、2.09,每千人执业(助理)医师数分别为12.78、1.88。无论教育资源还是医疗资源,城市中心都享有显著优势,更不用说交通便利和商业发达等其他公共资源的领先。

二.大部分城市中心地段的大户型房价最高且涨幅最大

 

2018以来,大多数城市是大户型住宅的[4]价格涨幅较大(图3),南京、广州、天津、上海、杭州和郑州分别为132.89%、58.60%、12.48%、10.96%、9.38%和8.38%。仅北京、深圳、武汉和重庆是90平米以下的小户型房价比较坚挺。

数据显示,2021年目前,除北京以外,大部分城市的中心地段均以150平米以上的大户型成交单价最高(表1),这跟中心地区居住属性土地供应相对充足有关(图4)。北京受城市土地规划、老破小学区等因素影响,90平米以下的小户型房价居高。同时,多数主要城市核心区大、中户型的改善性住房同比涨幅超越小户型(表1)。最近2年,大户型涨幅由2.55%上升至11.93%,中户型涨幅由3.27%上升至3.93%,而小户型房价的涨幅逐年下滑(图5)。

大户型住宅的价格涨幅居前主要归因于高收入群体对改善性住房的配置比例高。购买大、中户型的主要群体是富裕家庭,其资产均值高,购房能力强。2019年城镇居民家庭总资产平均数为317.9万元,几乎是中位数(163万元)的两倍。可见城市居民财富分布不均,总资产前10%的家庭资产均值为1511.5万元,占47.5%,其中七成用于购房。这些富裕家庭的购买力是推升大户型住宅价格上涨的主要因素。

三.人口流入也是推动房价上涨的重要原因

 

2019年,人口净流入(常住人口-户籍人口)位列前四的城市分别是上海、深圳、北京、广州。统计数据显示,人口净流入与二手房成交均价呈显著的正相关(图6)。可见。人口流入导致城市购房需求增长,是驱动房价上升的重要因素之一。

由于人口流入和当地房价的正相关性,各地通过控制人口规模的政策,来减轻房价上行的压力,例如,北上广深2035城市发展规划设定的人口上限分别是2300万、2500万、2000万和1900万。但相关销售数据也显示了仅仅靠严控人口规模来抑制房价上涨作用有限,因为推高房价的还有当地居民的财富增长因素。因此,通过增加房屋土地供给或许才是稳定房价的有效药方。

 

注释:

 

[1] 本文采用商品住宅二手房成交均价数据。主要城市研究样本(10个城市):北京、上海、广州、深圳、杭州、重庆、武汉、南京、天津、郑州。

[2] 2021年数据统计截止至11月15日。

[3] 第七次人口普查数据。

[4] 此文将90平方米以下定义为小户型,90-150平方米定义为中户型,150平方米以上定义为大户型,部分城市面积分类稍有差别:深圳(<90/ 90-140/ >140)、武汉(<80/ 80-140/ >140)。

[5] 重庆相关数据缺失。