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【论坛五周年】如何看待中国房地产泡沫

发表于 2017-01-13    来源于:首席论坛

主持人:东方证券首席经济学家邵宇


嘉宾:

国泰君安首席经济学家林采宜

瑞穗证券中国首席经济学家沈建光

摩根大通中国首席经济学家朱海斌

申万宏源首席经济学家杨成长

野村中国首席经济学家赵扬


【邵宇】:先做一个互动,房价这东西基本上是人都可以看懂,我们三种选择,第一看空,第二看多,第三看结构性行情。我自己有一个观点,我觉得其实我个人是结构性行情,刚才说泡沫已经过了,但是特指三四线城市的房地产。其实我非常同意,所有的经济学家或者一般人都这么认为,有泡沫,泡沫一定会破,我觉得我们有生之年一定会看到泡沫破的那一天。但是关键的就像我们知道人一定会挂,关键是什么时候。


【首席论坛年会圆桌会议第三场】如何看待中国房地产泡沫


【朱海斌】:跟刚才林采宜的观点,汪涛也讲过,我们今年房地产调整是因城施策,2016年已经表现非常明确,2017年也是同样的情况。从大致划分来看,我不是倾向于用一二线三四线城市的角度来划分,传统上说一线是四大城市,三线三十多个省会城市,其他属于三四线。我们看2016年实际上有相当一部分涨幅最快的前十个城市基本上都是传统定义的三四线城市,但是在一线周边的,北京周边,上海周边,或者深圳周边的三四线城市,他们的房价增幅在2016年是上涨最快的。


【朱海斌】:回到刚才我们说的一些像基本面的需求,人口的净流入和净流出包括土地供应和稀缺的情况,我个人认为还是非常关键的指标。所以从分化的角度,我的一个判断就是在我们传统的北京、上海、深圳周边的大城市群,再加上中西部新出现的大城市群,他们的房价可能上涨机会更大一些,但是除此之外的三四线城市可能会面临着房价继续下调。


【邵宇】:可不可以这样看,因为中国有660个城市,这次涨包括限购的城市,如果是一个结构性行情,是不是我们的投资人正在用脚或者钱投票到中国未来经济发展的地理格局上。你刚才说的线索很清楚,三个三角洲,包括长江经济带,还有像皖江跟中原经济区,未来这样的城市群,有没有可能未来发展的经济格局就是以超级城市,超级城市群加上周边的卫星城镇作为我们的产能和人口聚集的主要形势?


【赵扬】:这好像肯定是这样,因为经济产业总归是集中在城市附近的,这个自然是这样。至于说中国将来一定是哪些经济带,这可能有规划的原因,但是也有市场的一些原因,可能还有环境的原因,这就很难说了。


【邵宇】:你的总体观点怎么样?


【赵扬】:首先我觉得房地产说它有没有泡沫,这个泡沫本身是个比喻,不是一个特别严格的经济学概念,所以去论证有没有泡沫,好像没有太大的意义,其实就是房价是不是趋高。那么房价是不是趋高,就看影响房价的几个因素。至少四个因素,一个是增长,租金收益率很低,现在上海只有1.5%不到,但是我们有增长,这个增长意味着你这一个资产是由未来的收入或者未来的租金全部贴现到现在,你有个增长率,炒过股票人都知道,高增长的公司当然是高估值的,这是一个因素,我们增长的因素。


【赵扬】:如果看日本的楼市破灭的话,1991年,1991年的日本经济经历了什么呢,19913%19920%。如果我们的经济硬着陆的话,现在未来十年认为中国经济5%或者6%没有问题的,当然更多观点是看到7%8%的。但是如果说大家对未来中国经济十到十五年的经济预期出现了结构性的变动,从6%变成3%或者2%,那肯定现在这个房价收入比是撑不住的,肯定价格要调整。这是增长和房价的关系。


【赵扬】:第二,货币政策,我们的增长下行压力,但是房价逆势上涨,那就是刚才林首席讲了降息这么多次,特别居民加杠杆。如果货币政策短期出现大波动,今年很难说房价怎么走,如果货币政策不变,真的是中性,可能房价问题不大,如果跟着美国一起加息,可以想像,如果美国加息三次,你稳定汇率也增加三次,那房价怎么走大家可以判断。资产价格有贴现率,一般用市场利率,一下提高这么多,那肯定房价要调整。还有公共政策,土地政策,这个短期不会有大变化。


【邵宇】:这个就牵涉到流动性的问题,房子是用来住的,不是用来炒的,但是在过去的三十年里面,如果我们做一个年化的话,如果你是北上广深的房子,每年收益不加杠杆是6%左右,但是如果加了杠杆,比方说加了5倍的杠杆,扣掉银行的成本,每年的收益接近20%,这还是没有良好的投资。如果货币政策转向中性,因为现在的增速没有那么高了,如果再把杠杆调低的话,那就觉得这样一个房地产的话可能会带来流动性的冲击所释放风险,是这样一个概念。


【赵扬】:从唱起来看没有觉得中国的房价有很大的泡沫,中国现在人均GDP8000美金,那么跟日本破灭的时间点完全是不可比的,除非认为中国的经济增长没有潜力了,那会破灭,如果认为中国经济增长长期还是有5%的水平,能增长10年以上的话,那应该问题不是特别大,当然短期可能会调整,短期调整取决于很多方面,包括货币政策。


【杨成长】:首先谈的是什么问题,我始终觉得我们要谈的是房地产市场的这种价格,为什么不能准确的反映市场的供求关系,并且反映出房地产真实价值的问题。所以一个市场很简单,需求、供给、平衡、调节,通过价格寻找到一个平衡点,一个健康的市场一定是需求端、供给端的机制是对称的,它的价格能够反映供求关系的真实变化,同时跟这个商品它的内在价值,房地产当然作为消费品有它的实用价值,作为投资品有它的长期投资价值是一致的。


【杨成长】:那么我觉得中国的房地产问题实际上也很清楚,就是我们的特定的土地政策,土地制度,使得我们的供给端和需求端在机制上是不对称的,需求端是高度市场化,供给端带有垄断性质,政府控制的供给。当然盖房子是放开了。同时我们的交易制度和交易方式又是基本上完全细化的,甚至比西方的交易制度要更加便捷。所以形成了我们现在看到的我觉得房价两个不正常的现象,一个现象是换水率过高,看上海所有的房地产中介的门店量,就看我们所有的从事房地产交易的人的数量就能明显反应出过度交易。


【杨成长】:其次就是房地产的供给不能随着需求的变化而变化,所以我觉得把问题转化一下,什么是中央提的房地产稳健的长久政策,也就是两个方面,一个方面就是要依靠整体土地制度的变革,第二个方面如何在这个土地制度变革无法实现的情况之下,降低我们一线城市房地产的金融属性,我觉得恐怕这两方面,当然反过来不是说我们的土地制度过去就是很糟糕的,中国的土地制度是中国最大的制度优势之一,跟土地相关的产业在中国发展得都非常好。


【杨成长】:当然都不是按照西方模式发展的,我们的农业十几年减了2.7亿劳动力,粮食生产现在不但满足吃,连仓库里都发霉了,我们跟土地相关的基础设施全世界发展最好,我们的房地产从发展速度来讲也是全世界最好的。所以从这个角度上讲,但是会出现一些问题,农村的集体土地所有制和城市的土地国有,还有一系列的,农村集体土地所有制集体权是虚置的,城市国有是各级政府对土地有处置权和收益权,这种特定的制度成就了我们很多过往的发展。


【杨成长】:但是现在看起来会出现问题,我觉得这个其实大家一定看到苗头,不仅仅农村要搞三权分离,而且要强调集体所有权实质不能虚置,城市土地制度要进行改革。另外一个降它的金融属性,其实大家知道三个方面,一个杠杆,第二交易,第三所得。那么我们现在关键是在降杠杆上,香港主要是在加交易成本上,欧洲国家是在所得上调整,我是建议应该唱起来看还是在所得上,不要在杠杆上太做文章,杠杆问题是银行的权力,不是政府的权力。所以我觉得长期起来看如果把这两个政策配套起来,房地产还是可以走稳。


【邵宇】:土地改革三权分离的过程,把这块收益给了城市化进程中的农民。另外还有一种呼声关于房地产税,你想原来多方面一次的土地财政化解为未来很长时间里面每年征收的房地产税,从这样的角度能抑制土地财政,或者平顺供应。它能够解决吗?或者这样的平顺过渡可以实现吗?


【杨成长】:土地制度改革不完全解决房地产的问题,原有的土地制度改革现在弊端一大堆,农村实行了土地的规模化经营,农村种地过去没有土地成本。农村成本叫集体,城市叫国有,那么这就把农村和城市之间的关联关系隔开了,刚才林博士讲到中国的城镇化,我们要关注中国城镇化一个问题,我们城镇化速度快速增加,城市的数量逐渐减少,为什么呢?因为中国宪法规定,只有县以上才能称为城市,没有县以下的城市。


【杨成长】:我们有两三千县城成不能叫城市,只能叫镇。城和镇的制度完全不一样,所以就出现了我们城镇化的毛细血管不通畅,这种怎么办?中央提出城乡建设用地一体化。我们的工业用地是房地产用地的十分之一,全世界的正常是三分之一到二分之一,我们的基础设施用地几乎是零成本,当然现在成本上升了。所以这里面,当然要打通调整我们的住宅用地的结构,这是个方向,但是又牵涉到工业怎么办,基础设施要不要搞,工业用地成本不能太高,我想不管怎么样,有几点肯定是很明确的。


【杨成长】:第一,中国不存在没地盖房的问题,就按照中国现在的高容积率房地产发展模式不存在这个问题。第二,所谓大城市的土地紧缺,城市行政区化,上海多划点,北京多划点,跟过去根本没有考虑到这些东西,所以大家就吵,深圳为什么,城镇面积太小了,再划两个县给它,这有什么问题吗?所以我觉得这些东西都不是核心,问题是你的机制不是跟西方相同的,你的交易制度跟西方完全趋同,甚至比它更金融化,就会导致这样的问题出来了。


【邵宇】:还是供给侧的调节。


【沈建光】:我就想第一个问题就是房地产泡沫的问题,我是感觉到我们看这么多年来一直说有房地产泡沫,但是反而房价一直在涨,而且大家也越来越看多房地产,这个我觉得很有意思。过去房地产泡沫分歧还是很多,现在基本上没有什么分歧。


【邵宇】:有点像美股。


【沈建光】:我把这个问题,其实我们都知道房价很贵,大部分人现在买不起房子,泡沫成分很明显,过去其实十年前也是这种情况,有一段时间房价非常贵,大家买不起。为什么泡沫一直有,但是泡沫一直不破,而且越来越大。我把它理解,有一个现象我觉得叫螺旋式上升的泡沫,就是说泡沫房地产,比如说这轮泡沫在一线城市我觉得已经比较大了,很大了。但是过去也发生过一段时间内房价大涨,好像泡沫出现了,但是过去政府一般的情况就是紧缩,把房地产价格摁住,这种紧缩措施价格不涨了。


【沈建光】:但是在两三年不涨的情况下,收入涨了15%,过去我们收入15%,两年一涨,30%多,高阶层的收入可能更高,财产收入加起来百分之四五十。两年一过,很大的泡沫就消化吸收。泡沫不一定要破灭,泡沫可以被吸收掉,中国过去的15年历史,我觉得是房地产泡沫不断产生,但是房地产泡沫不断给经济增长所消化吸收掉了。所以泡沫有了吸收掉了,两年以后房价不涨了,政府觉得调控完成了,就把紧缩的政策放松了,甚至觉得经济不好,需要靠房地产发力,又开始鼓励房地产。


【沈建光】:这样一股力量两年突然之后房价大的跳升,政府觉得不对,泡沫出来了,又把它紧缩摁住。很有意思,中国的房地产过去就12年当中已经有4个周期了,全世界所有的城市国家的房地产周期从来没有过的情况,人家是12年可能就一个周期,甚至只有半个周期,就是上升周期十年,下降十年,二十年一个周期,我们十二年有四个完整的周期。要把这个特别的中国现象考虑进去,泡沫一直有,但是政府的政策把它消化吸收,从目前这个泡沫来看,我觉得这个泡沫也是很大的。


【沈建光】:我们看到特朗普当选,在中国最大的黑天鹅事件就是房地产的暴涨,2015年年底去年年初的时候,大家都担心房价跌,都认为是去库存,就是为了帮房地产去库存,觉得房地产要崩盘,政府要鼓励房地产,政府去库存,就是怕房子卖不出去。去年突然之间一下子大家疯狂买房子,一线城市没有库存了,这个情况,而且房价大涨,这一轮去年涨的幅度也是历史上最高的,所以我觉得完全是不正常的。去年以来我们收入的增长是历年最低的。


【沈建光】:是越是这种不正常的情况下,反而大家都一致看多,基本上去年没有人看说是泡沫,都说一线城市没有泡沫,怎么可能没有泡沫呢,中国的一线城市的房价已经跟全球最顶级城市的房价一样了,你说大部分人都要到北京上海,全世界都要到纽约,人家的房价这么多年也跟我们一样多,怎么解释这个问题。泡沫泡沫,越来越觉得没有泡沫,一致了,反而我觉得这个情况风险其实越来越大了。这种情况下,政府我觉得也是非常清醒,也是把资产泡沫放到了经济工作的首位。


【沈建光】:最大的资产泡沫就是房地产泡沫,你看股市泡沫很大吗,我觉得跟房地产价格比,肯定要小很多,所以感觉上来说我觉得房地产泡沫讨论了半天,我发现越来越多的情绪有很大的情绪。这里面还有很重要的一个情况,包括刚才杨首席讲到我们制度的缺失,包括土地制度,人为的,感觉上一线城市有点像香港,控制土地供应,一旦房价出现不涨了,就开始不供地了,人为把供给减下来,其实肯定是不确定。任何城市的土地情况要比香港好很多。


【沈建光】:税收的问题,房产税,我们在中国富人有五套、十套房子的人很多,在美国顶级富豪可能也没有这么多,因为房产税不可能把房子作为金融属性成本对待,成本太高。我们不租出去放在那边都有,这种情况全世界都没有的。所以我觉得从房地产的情况来看,也反映出一些结构性供给侧改革,就把该有的比如说税收包括长效机制土地政策都要落实,这方面还有对货币政策,去年我们说三去一降一补,其实我们看到去库存去得最彻底,一线城市没有库存了。


【沈建光】:但是去杠杆,我们大家都公认去杠杆其实是最缺乏进展的,杠杆率越来越高,所以的话我觉得从目前来看中央已经注意到这方面的风险,如果杠杆降下去,而且经济增速也要下来,所以我觉得房地产这么高的价格,在全球已经是最高的行列当中,一线城市房价还能涨,所以这个观点可能跟在座有点不同,我并不认为一线城市没有泡沫。


【邵宇】:前面有四个小周期,这可能是第五个小周期又来了。这个流动性包括这个杠杆跟我们房地产价格之间的关系,因为其实去年,刚才也提到一个快速的上涨主要是因为资产荒,或者股票之间配置的翘翘板的效应。而且政策其实也摇摆很大,一季度居民加杠杆,四季度首付调下来,很多城市限购限贷,摇摆很大。林采宜,你觉得在今年里面,说得很清楚房子是用来住的,今年会在这方面形成比较大冲击的政策的核心可能是什么?


【林采宜】:我补充两点,我回答两个问题。第一个是十年以前,甚至十多年以前就有经济学家不断在说中国的房地产市场有泡沫,但是为什么十多年泡沫一直没有破,就像沈建光说的那样,是经济的高速增长,收入高速增长。在过去十五年我们的M2增加了11倍,从13万亿到现在的150万亿货币流动性是这样增长的。收入的增长,增长能掩盖一切问题,当然了增长这个洪水能养大泡沫,资产的泡沫在高速增长下很难破灭。不是因为没有泡沫,而是泡沫养在增长的洪水里面没有破,但是未来的十年中国经济是否还能维持过去十五年的增长速度。


【林采宜】:第二,为什么讲到结构性,为什么有人坚信在一线城市的中心地段它的房价还会继续涨,其实房地产的泡沫,如果用房价租金比,房价收入来讲的话都是跟城市的平均收入水平和租金水平来分析的,但是大家要知道,房子尤其是市中心的一些房子,类似于古董,当它范围缩到足够小,比如说黄浦江边的房子,已经不是一个一般的消费品的概念,它是稀缺性决定了它的价值。这时候你的收入不是看上海人民的平均收入水平,也不是看曼哈顿的收入水平,是看富豪的收入水平。


【林采宜】:因为这些极少数的房子它的持有对象是这个国家甚至来自于全球的顶级富豪,因为顶级富豪的收入水平比较一下,房价收入比还有问题吗?第二,这个房价本身跟租金没有关系,所以房子有两种,一种是消费品,一种是投资品,还有一种是收藏品。所以说只要是极度稀缺的房子,就把它当做一个收藏品来解释,所以这就是为什么有些人相信长安街旁边的房价远远不断跌,要用不同的定价逻辑来比较房价的泡沫来看房价存在不存在泡沫,有些房子就跟手上的珠宝一样,泡沫跟收入没有关系。


【林采宜】:第三,你觉得今年会出现什么政策,或者什么样的政策可能会对房价有大的影响。我认为要刺破这个泡沫最尖锐的钉子是什么,那根钉子就是房产税。因为房产税一下子提高了你的持有成本,房子是用来住的,不是用来炒的。房产税对用力炒的人是一个巨大的打击。第二,不是很尖锐的钉子,是一个比较钝的棒子,流动性的收紧,一旦流动性收紧,养泡沫的水被抽干了,比较好的结局就是萎缩,比较差的结局就是破灭。


【邵宇】:今天讨论了一个全球化的问题包括逆转,我们大致看了一下在过去三十年里面所谓中国奇迹的过程中,如果配置了两类资产,第一是加了杠杆核心区域的核心地产,第二类是极少数的科技型成长型或者前沿性的股权投资。最后的结果中国的富豪两类,要么地产大亨,要么科技新贵,做了这样的配置基本上可以赢。究竟我们现在出现的全球化或者说贫富分化的关键源头到底是自由主义还是印钞机,还是全球化,因为全球化是最容易责怪的。但是如果这个国家的地产大亨和科技新贵拿掉了这些福利有不同的含义。


【邵宇】:提到流动性的闸门分析,我们在过去的流动性成长里面有一个货币投放的问题,比如说M2上升,但是日本的M2哪怕90年代以后也在上升,但是房价大家也看到,经历过这样一个泡沫的破灭过程,大家都在说中国像日本,中国像美国,或者说中国像其他的一些地方,因为做经济学研究要找到一个最简单的样本,给大家一看历史上是什么样,未来大概走这个方向就是对的。请各位判断一下,因为考虑到综合的因素,包括资产的价格,汇率的变动,流动性的增减,您觉得未来的这样的核心资产,包括房产,包括相应的这些投资,你觉得会是走什么样的一个趋势?主要以房产为主。


【朱海斌】:从大类配置来看,海外投资这条路基本上被堵死了,可以排除在我们的讨论范围之外。国内的资产,我们看房地产,房价,我们最近的过去十年几乎每年经济学家都在谈北京、上海、深圳的房价,从房价收入比、房价租金比各个指标来看都是泡沫,这个泡沫从来没有破过,所以我们加过标题叫坚硬的泡沫,我相信在座很多人其实讨论泡沫的时候并不是从房价收入比这些经济学的定义或者金融学的定义上看,更关心的问题是这个泡沫背后是不是意味着房价在未来一两年能够大幅下跌。


【朱海斌】:那北京上海应该说到目前还没有发生过,我个人倾向我觉得在未来两三年很难发生,除非在房地产政策上真正出现一些重大的变化,这个重大变化我觉得不会是房地产税,房地产税,支持出台房地产税,但是必须把房地产税这个事情跟刺破房价泡沫两个事情分开,从其他经验来看,房地产税有没有跟楼市是不是存在泡沫,是没有必然的关系。


【邵宇】:因为日本和美国都有,问题是我们没有,我们引进第一次的冲击会不会也不小。


【朱海斌】:我觉得一线城市出现一个泡沫最大可能性,这个可能性很小,就是政府在土地供应政策上出现大的调整或者说二手房住房存量方面出台重大的措施,从这个角度,税收方面我觉得资本税的作用可能比房地产税的作用大。第二,为什么一线城市下调的可能性不大,还是跟流动性相关,我们过去十年房价一直上升,M2增长了十倍,也是非常重要的原因,虽然央行说中性货币政策,但是这个中性不意味着收紧,从大类资产的配置角度来看,房地产作为国内资产的大类配置,仍然会受制于中心的流动性。


【赵扬】:中国的房地产算不上泡沫,哪怕是做结构性泡沫,最后的结论让我看来自相矛盾。他们会说三四线城市的泡沫非常大,一线城市反而大家认为泡沫不大,但是如果按照房价收入比衡量的话,一线的房价收入比非常高,三四线城市没有那么高,那么判断泡沫的标准是什么?最简单的是说,我们过去十几年都有人在讲泡沫,每一个时间点中国的房价收入比都非常高,中国经济的增长率非常高,现在实际增长率怎么也有5%,民意增长率7%


【赵扬】:我们前面平均的房价收入比是7倍到8倍之间,刚才那个数据21倍是个别一二线城市,全国是七到八之间,这个跟其他国家相比是偏高,其他国家一般是三到四之间。如果用7%的民意增长率十年收入就是翻倍的,假如房价不动,十年以后我们国家的房价收入比就是正常的,你说它有很大的泡沫,你说5%的经济增长率就可以支撑我们78之间的,只要5%增长十年,78倍的房价收入比可以得到支撑。一线城市30倍、40倍都有,这就不完全体现它的收入增长。


【赵扬】:有些很奇怪的因素,比如说土地、公共服务、学校、医院、就业机会都在一线城市。这是很特殊的因素,包括还有限购,你要说房价有泡沫,为什么还要限购呢?很多矛盾的地方,我不觉得房价有非常大的泡沫,但是要具体说2017年房价会不会调整,我觉得风险非常大,因为我们现在货币政策有可能收紧,如果短期当中货币政策收紧非常厉害,去年房价涨了一倍,那么这种情况下我们经济增长不太担心,但是现在如果说在房价已经涨了一倍的水平上面,把货币政策收紧,把经济增长率调低,那倒是有可能。


【杨成长】:房价上涨短期利率在里面起了很重要的作用,如果房贷是7%上下不会是这样的情况。可以看出现在不仅仅是房地产,中国所有的资产投资当中,可能觉得都要关注中国这两年正在进行的所谓的投资的四个平衡,一个就是储蓄和投资的平衡,从2014年、2015年投资增速下来之后,储蓄和投资的关系就发生了变化,总的来讲我觉得实际上储蓄要大于投资,这就会导致利率出现下跌,所以2015年下半年到现在利率出现了下跌,利率下跌导致了第二个平衡,就是金融投资收益和实体投资收益的平衡。


【杨成长】:我们现在看到的现象是金融投资收益率平均下来是5%以下,金融大资金,应该说跟实体的倒挂问题解决了。那么金融投资收益率的下行导致第三个问题就是资产管理平台的扩张和所谓的高收益资产的不对称,这两个之间这个问题。我们通过这一两年对金融资产管理平台的梳理,使得有效的金融资产应该说逐步平稳增长。


【杨成长】:第四个平台就是境内金融投资收益和境外金融投资收益平台,现在出现了境内和境外金融投资收益基本上都在5%以下,甚至有可能继续下行,也出现了境内资金拼命往外出的情况,这是大的结构,所以对我们所有的房市、股市、债市包括汇率市场,都是一根绳上的蚂蚱,由于这四个平衡的作用产生这一系列的现象。我觉得中国房地产短期推动它上涨的金融市场因素实际上是逐渐淡化了,不是说政府采取什么措施,所以说从这个角度上来讲,我是感觉房地产后期应该是步入一个平稳运行阶段。


【沈建光】:我认为房地产存在泡沫,但是2017年不会破,包括2018年都不一定会破,主要原因是货币政策还会非常宽松。这个导致的一个结果其实不在房地产价格,还是在汇率上面,就是说我们的汇率承受很大的压力,人民币贬值的压力,所以现在只能采取变相的资本管制来保卫汇率,不让汇率贬值,但是这个压力很明显,为什么说我们的货币政策,我觉得会收紧一点但是不会很紧,它的去杠杆今年非常困难,这里面主要中国现在一个解决泡沫,我刚才说了十几年的教训,不让泡沫破灭,要消化泡沫,或者让泡沫慢慢收缩。


【沈建光】:我觉得日本央行的行长顾问讲到的日本的经验,包括美国次贷危机的爆发,对中国政府现在处理房地产泡沫,处理金融资产的态度是非常谨慎的,所以我们的政府千方百计要做的就是不让泡沫破灭,包括日本当时的政策1991年的政府央行的政策就是要刺破泡沫,结果刺破到现在这样一个失落的二十年,包括美国次贷危机当时也是加息,觉得次贷危机是一个泡沫,要加息,要把它处理掉。


【沈建光】:但是问题造成了雷曼倒闭一系列,中国现在吸取教训,我知道有泡沫,但是不要刺破它,在不刺破的前提下,货币政策不会极具收紧,不会马上就推房产税、土地制度改革把泡沫刺破,中国政府会非常谨慎的收缩,所以去杠杆很难,也不会刺破泡沫,但是压力就在汇率上。


【邵宇】:因为老玩稳定一段时间再往上走的游戏,一步到位不就好了吗?去年的暴涨是不是反映出流动性跟政策之间的博弈。


【沈建光】:暴涨大家也知道,其实就是像牛市股市一样,政府说要慢牛,老百姓马上冲进去把牛市做到顶,房市也一样,政府只能采取限购,来稳定住。所以这也很明显,这里面的博弈。


【邵宇】:刚才已经觉得会出更大的辣招就是房地产税,但是沈建光说不太可能会有房地产税,因为还要慢慢玩下去,你觉得会是什么样的情况?


【林采宜】:基本上钉子不敢用,但是现在中国政府比1990年日本政府聪明在什么地方,那时候日本政府是要刺破这个泡沫,但是中国政府不想刺破这个泡沫,它是想限制泡沫的继续膨胀,所以我感觉每一次调控它的目标都不是让泡沫给刺破,而是限制继续膨胀,因为越膨胀危险越大。


【林采宜】:可是大家注意到没有,所有的政策目标和政策的实际后果之间,有时候是有差异的,你每一次调控是不是都达到预期的结果,也就是说你想限制它,难道就不会不小心弄破了吗,因为现在存在汇率和房市到底要保哪一个,你说今年不能流动性收紧,不收紧流动性怎么办,所以政府在两个平衡板之间,一脚踩不小心,说不定政策的结果和它的目标不一定完全一致,这就是风险的可能性。


【邵宇】:大家有一定的共识,更多的可能还是看一个结构化的东西,结构性的行情。今年如果不再出辣招的话,可能稳住的概率更大一点,未来的城市的分布也非常明显。给大家一个例子,前段时间上海出台了2040年的城市规划,吐槽的人非常多,因此设计到2040年上海的常住人口是2500万,现在已经是2500万了,如果一个城市25年没有人口增长,那没有必要做规划了。


【邵宇】:同时看到虹桥枢纽这样的规划,还有浦东交通枢纽综合规划,我开玩笑说这个规划在前端东海再放一个火箭发射架的话,这就是以后人类去向整个银河系的中心。我们始终觉得这么大规模的先进综合交通枢纽的规划,不只是为了服务2500万长住人口设计的,是服务更高量级的经济和人群,这是我们未来指导投资的重要启示。